新房难破万，二手房腰斩，土拍还爆冷，这个8月市场到底经历了什么！

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受到多个台风影响，今年杭城8月的天气并没有往年来得那么炎热。临近月末，最高气温更是回落到30度左右，偶尔拂面而过的风中，已经能感受到一丝秋天的气息。

正如这天气，8月的杭州楼市也是“凉意四起”。

截至8月29日，杭州全市（包括富阳、临安）商品房共计成交9225套，环比下滑约30%，成为今年3月以来，第一个成交跌回“万套”的月份。

当然，受冷风影响的不仅仅是新房市场。二手房方面，部分区域房源挂牌量持续激增，房东大幅降低售价，但买方依然观望不前；土拍市场，出让宅地溢价率最高不过12.7%，备受关注的市中心宝地更是以出人意料的低价成交……

8月，本就该是传统的楼市淡季，一切的降温、回归，似乎都能得以解释。然而，时间总会在悄无声息中跨越这道屏障，下一个“金九”，还会如期而至吗？

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Part 1

新房难破万套大关

二手房成交几乎腰斩

据住在杭州网统计数据显示，8月（截至29日），杭州全市（包括富阳、临安）商品房共计成交9225套，环比下跌约30%。如若按照当下每天300余套的成交量来推算，这个8月，成交量或难以突破万套大关，成为今年3月以来，第一个成交跌回“万套”的月份。

数据截至8月29日

与此同时，全市新房库存却在缓慢回升。据统计，截至29日，全市可售商品房库存量为77023套，环比上涨近4%。小幅上涨的库存，与本月扎堆入市的摇号楼盘、逐渐下降的摇号人数不无关系。

据不完全统计，本月又有20余个楼盘开启摇号，6000余套住宅集中入市。然而，相比此前“千人摇号”、“摇号必售罄”的盛况，如今不少摇号楼盘登记人气频频遇冷。

临安个别刚需楼盘甚至出现“仅1人登记”、甚至“0登记”的情况，而大部分楼盘摇号中签率、弃房率均有所提升。譬如，本月新开的越秀景瑞悦见山、华夏之心、未来海岸等相对刚需型楼盘，最终摇号中签率均高达25%以上。

图源网络

就连曾经创下过2万多人摇号历史的融信保利·创世纪，本月推出最后的120套大户型房源，最终吸引1978人登记，中签率从此前的3%上升至6%。

新房摇号热情减退，二手房行情更是提前释放出转冷信号。据透明售房网数据显示，8月（截至29日），杭州市区（含富阳不含临安）二手房累计成交4423套，按照最近日均155套的成交量来推算，本月二手房成交量很难突破5000套。相比2季度几个月，成交行情几乎是腰斩。

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Part 2

土拍市场频频降温

热门地块地价爆冷

从7月开始，持续高烧了两年多的土拍市场就逐渐有“退烧”之势，到8月，这波下行趋势更是愈演愈烈了。

据统计，8月杭州全市共计出让宅地24宗，其中涉宅用地仅10宗。在成交宅地中，有9宗宅地溢价率均在5%以下，临安三宅地、主城四堡七堡单元宅地更是0溢价成交。

 8月16日临安成交土地一览表

即便是唯一一宗成交溢价率突破10%的九龙仓庆隆宅地，其结果依然被业界认为是“凉意十足”：对比今年1、2月九龙仓以40000元/㎡左右的楼面价拿下的同地段另两宅地，庆隆宅地27923元/㎡的成交楼面价，地价跌幅十分明显，直接将申花地价拉回到两年以前。

更令人意外的是27日的望江单元宅地。作为望江新城核心区首宗宅地，又紧邻南星豪宅区地块在出让前就备受关注。然而仅6轮竞拍，竞拍就匆匆收尾。

主城8.27成交地块指标表

最终，滨江以楼面价29975.72元/㎡，溢价率1.9%，轻松将地块收入囊中。相比周边南星一众新盘，地价下降了近万元，堪称爆冷。不少业内人由此感叹：知道不会拍出高价，但也没想到会这么低。

望江新城周边项目价格参考

如若说，7月的那几场土拍还只是市场回归理性，那么，到8月底，主城这场土拍已是“凉意渗透”，土地市场下行趋势已不可逆转，从2015年伊始的这波杭州土地“牛市”或将戛然而止。

Part 3

市场各方博弈

“金九”还会如期而至吗？

饶是土地、新房、二手房都出现不同程度的转冷行情，但客观而言，这是基于前两年杭州持续暴涨的行情。

图源网络

8月，一向是楼市传统淡季，在此背景之下，一些市场回落、转冷的迹象似乎都显得合情合理。不过，跨过8月这道门槛，楼市即将迎来又一个“金秋”。今年的“金九”旺季，还会如期而至吗？

在这一波行情转折之中，土地市场最先感知到风向的变化。而据浙报传媒地产研究院了解，截至目前，杭州各区已基本完成2018年推地计划。也就是说，预计从9月起，各区的土地挂牌量将有较为明显的减少，未来土地再现成交高峰或有一定难度。

图源网络

新房方面，据本网统计，杭州9月预计将有30余个楼盘开盘，大批新房源集中入市，必将一定程度缓解此前市场供不应求的状态；与此同时，增量入市的新房与激增的二手房房源，或将持续形成激烈的竞争之态。

更应看到的是，经过2017年和2018年的大量推地，不少已达到入市条件项目因“限价”而一再推迟开盘节点。因此造成不少板块可售房源供应不足，实际又拥有庞大潜在供应量的尴尬局面。这似乎又是一场多方博弈，这样的困局，在未来的9月份，甚至下半年，会得到破解吗？

新房之间的博弈、二手房与新房的博弈，开发商与开发商的博弈……遥望未来，充满博弈力量的楼市下半场，该何去何从？

作者 | 浙江在线记者 陈行利

编辑 | 叶露

统筹 | 王玛咪

监制 | 吾维

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文中部分图片来自网络

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